La Défiscalisation

Dans le langage courant, le terme de défiscalisation désigne l'essentiel des dispositions prises pour diminuer légalement son niveau d'impôt sur le revenu. Ces lois encouragent l'investissement dans différents domaines : art, vigne, forêts, immobilier,...
Dans le contexte européen, les lois de défiscalisation ne peuvent voir leur portée limitée par les frontières de deux Etat membre si cela entraîne des distorsions de concurrence ou nuit à la liberté de circuler et séjourner dans un autre Etat membre.
Les lois de défiscalisation concernant l'immobilier sont les plus connues. Notamment :

• La Loi Girardin :
• La Loi Malraux :
• La Loi Robien :
• La Loi Borloo :
• La Loi demessine (ZRR) :

La loi Demessine est une loi française destinée à dynamiser le tourisme dans certains territoires ruraux par un système de défiscalisation. Elle a pour but de soutenir l’activité de zones rurales à potentiels touristiques, en favorisant deux formes de tourisme : zones vertes et montagne). De par les avantages fiscaux exceptionnels proposés par ce dispositif et l’engouement suscité, l'État a fixé une date limite de souscription pour les investisseurs.

Principe :

La loi Demessine permet, en devenant propriétaire d’un bien immobilier neuf et en le louant nu à un professionnel touristique (qui le meuble) pendant une période définie, de bénéficier d’avantages fiscaux importants.
Parmi ces avantages figure une récupération de la TVA sur le bien et des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 25 000 € étalée sur 6 ans (4 166 €/an pour un couple).
Les loyers seront garantis de manière contractuelle par un gestionnaire qui va louer le bien immobilier dans le cadre d’une occupation saisonnière.

Avantages :

La réduction d'impôt est égale à 25% du montant de l'acquisition HT pour un bien neuf avec un plafond de 50 000 € pour un célibataire et 100 000 € pour un couple, étalée sur une durée de 6 ans.
S’y ajoutent :

1. la possibilité de récupérer la TVA sur le bien (19,6%)
2. la possibilité d’occupation du bien durant la location. jusqu'a 8 semaines par an.
3. les loyers reversés par le gestionnaire

Inconvénients :

1. La réduction d'impôt n'est définitivement acquise qu'au terme du bail signé avec le gestionnaire (toute revente avant fera l'objet d'une requalification fiscale)
2. L'exemption de TVA étalée sur 20 ans
(Toute revente anticipée oblige à reverser le montant de la TVA au prorata temporis à raison 1/20ème ou 5 % du montant par an)
3. La revente peut être difficile puisqu'il n'y aura pas d'intérêt fiscal pour l'acheteur. De plus, les ZZR concernent toujours des zones secondaires, moins développées, et quoi qu'en disent les promoteurs, les résidences sont rarement en front de mer ou au bas des pistes. Il est nécessaire que le bien soit de qualité.
4. Une des faiblesses du dispositif repose sur la fiabilité et la qualité du gestionnaire.

Conditions :

Le logement doit être situé dans une résidence de tourisme classée, située dans une zone de revitalisation rurale et être loué nu pour une durée minimale de 9 ans.
Afin de bénéficier de la récupération de TVA:
Il est nécessaire de passer un contrat de bail avec un gestionnaire fournissant un certain nombre d’équipements et de prestations de services aux occupants (mobilier, petit-déjeuner, blanchisserie…).
Le bail appartient à la catégorie du bail commercial et le gestionnaire qui gère la résidence peut en respectant la loi donner congé après 3 ans de gestion, si les bénéfices sont insuffisants par exemple. Cette précision n'est même pas indiquée dans les contrats puisque implicite et de plus, « nul n'est censé ignorer la loi ». Dans ce cas, l'investisseur perd le bénéfice de la déduction et doit rembourser la TVA perçue. Il se trouve donc en situation critique et se voit ainsi quasi obligé d'accepter un nouveau bail souvent moins intéressant financièrement que lui propose le gestionnaire de la résidence.
La seule parade est d'insérer dans le bail initial une clause selon laquelle le gestionnaire renonce explicitement durant 9 ans à l'application de l'article 145 de la loi sur les baux commerciaux.

L’investisseur ne doit pas occuper son logement plus de 8 semaines par an.

• Statut de Loueur de meublé professionnel (LMP) :
• L'EHPAD (Etablissement d'hébergement des personnes âgées dépendantes) :
• Le Déficit Fonciers :